不動産コンサルティングとは
不動産コンサルティングとは、不動産を所有している人や、これから不動産の購入を考えている人の為に、その有効活用方法や、購入しようとしている不動産の価格査定や事業採算など、不動産の取得や利用、処分、その他に関連する事について、アドバイスや企画提案等を行う職業です。
不動産とは、日常生活や様々な産業活動、文化活動の基盤となるもので、特に最近では、個人の土地所有者の間で、相続税や固定資産税等の不安に伴って、将来の事を考慮して、安定した収入が得られる有効活用のニーズが高まっているのが現状だそうです。
また、企業等でも、不動産に関する様々な問題を抱えていて、適切なアドバイスを要求しているケースも多いようです。
不動産業者では、様々な不動産に関する業務をこなしていますが、最近では、お客さんの不動産に対するニーズの多様化に伴って、さらに高度のコンサルティングが要求されています。
そのニーズに応えるために出来たのが、不動産コンサルティング技能登録制度です。不動産コンサルティング技能登録者とは、国土交通大臣の認定を受けてから、財団法人不動産流通近代化センターが実施する試験に合格して、不動産コンサルティングに関する一定水準以上の知識と技術を有すると認められた人の事です。
不動産投資
不動産投資とは、一般的には投資によって純利益を得る目的で不動産事業または関連に資金を投資することを称します。
また主な具体例としては自身が投資した不動産を人に貸与して、定期的に安定した賃料という利益を受け取る通称インカムゲインと、その投資不動産を購入したさらなる金額以上でのキャピタルゲインを期待することを称しています。
不動産は通常の場合だと賃料の下落やその賃貸の空室状況などにより当初予定していた収入が見込めない場合や不動産の価格が大きく下落してしまったり、または地震などの自然災害などによって建物が倒壊してしまうリスクがあります。
危険性を伴っていはいますが、一般的には土地がある旨であり、資産価値がまったくのゼロになるという可能性は極めて低いと言われています。
またバブル全盛期などは、通称キャピタルゲインを狙った不動産投資が主流だあった。近年ではバブル崩壊後、米国の不動産投資の大きな指標として収益還元方的な考えで不動産投資が昨今の主流となっています。
近年では低金利、またはインフレの為の不動産投資時期としてはタイミング的にも非常に良い環境と考えていていいでしょう。
REITとは
「REIT」とは、通常の場合は不動産からの収益を不動産投資家へ還元する金融商品内に、受益権が証券として扱われる不動産特定目的会社、または当該会社が独自で発行する証券を指すこともあります。
しかし、REITの日本語訳を「不動産投資信託」とするのはあまりにも解釈が広域すぎる可能性があり注意が必要です。
これは「投資信託」の場合だと、証券市場という公けの公開マーケットで取引される株式上場された証券のほかにも、非上場であるREITや大手の銀行などが個別毎に企画・販売する多種多様な「不動産投資信託」商品が存在するからです。
このような形態の「上場不動産特定目的会社株」としての「リート」とははっきりと区別をつけておくといいとされています。
また、REITとして設立された「特定目的会社」というのは、法人税を特別に免除されるかわりにその業務内容や会社の運営に法的な制限が発生します。
その具体的例には会社自体の営業項目が不動産運営に関するものに制限されており、売却を目的とした不動産の開発・分譲が原則的には出来ないこと、投資者への収益還元割合の最下限設定があります。
ちなみに、REITと一般公開の株式会社の主な違いは、高配当義務とひきかえに法人税が特別的に優遇される点である。尚上場されたREIT株というのは市場において取引されます。
REITと法
REITとは投資信託及び投資法人に関する法律の基において組成されています。またREITの主たる形態としては、一般的には投資信託または投資法人の2つがあります。この2つを契約型及び会社型と比比喩していますが実際は法的に解釈すると正確な表現ではありません。
2007年の段階では、日本国内の証券取引所に上場されているREITは、全ての投資法人型の形態を選択していることになっていますが、投資信託型での上場も法律的解釈から見解すると十分に可能であるとされています。
通称「投資信託」とは、投信法第2条3項によると「委託者指図型投資信託及び委託者非指図型投資信託」の二つうを指し示しています。
ちなみに委託者指図型投資信託と称されているものは、信託財産を委託者の指図に基づいて有価証券、特定資産に対する投資のみとして運用することを目的とする信託であり、なおかつその純受益権を分割して複数の者に取得させることを目的とするものをいう（同法2条1項）。
一方ではこれに対して、委託者非指図型投資信託と称されているのは、一個単位の信託約款に基づき、受託者が複数の委託者との間に正式に締結する信託契約により受け入れた金銭を双方で合同して、委託者の指図に基づかず主として特定資産に対する投資として公式に運用することを目的とする信託を称します(同法2条2項)。